警惕！33万首付全打水漂，房子也没了，只因没做这件事……

满心欢喜打开新房，看见原有的家具都不见了……

入住新房没多久，发现房子的下水道渗水不停……

房子买了好多年，原房东却始终没把户口迁走……

许多人钟情二手房，觉得二手房通常不需要再进行装修，相比商品房价格更优惠。殊不知，在二手房交易的过程中，每一步都藏着令你意想不到的风险……

小李来自湖南，现是番禺区一所学校的计算机老师，工作五六年来，一直蜗居在附近租的小房子里。

同所有在大城市独自打拼的外乡人一样，小李的心中最渴望的，就是在广州拥有一套自己的房子，从此不必再承受房东的多种责难。

今年，是小李攒齐社保的第5年，他终于得到了梦寐以求的购房指标，离自己的“安家梦”似乎只距一步之遥了！

小李喜上眉梢，立刻联系了一位房产中介。在中介的极力推荐下，他相中了一套单位附近的二手房。

见小李有些疑惑，中介接着说道，业主目前还欠着一笔银行贷款，房子抵押给银行了……但是不用担心，只要你先交付30多万的首期款，业主就能马上把房子赎回来，什么事都没有！

小李看这房子确实不错，又听中介话说得肯定，没多想便跟着签了买卖合同。之后又照着中介方给出的流程，将33万的首期款以及7千多的按揭手续费一并交付了。

一切手续都办理得十分顺利，小李甚至还拿到了银行同贷书。但令他万万没想到的是，中介带来的一个消息，使他的“安家梦”瞬间化为乌有……

交付完首期款的一个月后，到了预定办理房产过户的日子。

实诚的小李没想到，正是这天，他收到了中介发来的信息：“房子过不了户了！”

小李连忙打了个电话质问中介，得到的回复是——业主还有其他债务，现在房子因外债被起诉查封了！

不仅如此，中介方还透露道，业主现在周转不开，30多万的首期款恐怕也无法退回……

无奈之下，他联系了《律战行动》节目组，徐剑文律师出场应对难题！

了解过事件的基本情况后，徐律师产生的第一个疑虑便是——买房前，小李为何没有进行查册呢？

若是小李当初到房管局打印过查册表，或许这场闹剧不会发生。但事已至此，徐律师建议，可以先约上中介、业主聊一聊。

一行人来到这家房产中介门口。工作人员立马领着小李一行人上楼商谈，在会谈室里，小李见到了身穿蓝衣的业主，张老板。

小李本以为张老板是位“耍横”的无赖，却没想到，张老板面容愁苦，呆呆地坐在位置上，眉间似乎藏匿着诸多委屈。

见小李盯着自己，张老板先开口了。他称自己做生意赔了本，现在不仅房子跟车都被抵押了，还欠了将近150万的债务。

张老板还说了，他卖房并不打算坑人，只是想靠着卖房钱偿还部分债务，没曾想，一位债权人竟在这节骨眼上将他告上了法庭，房产随即被查封，这才酿成了现在的局面。

一旁的中介立马补充道：“张先生还有其他的债务的事情，我们一概不知。买房前也在房管局的网络系统进行过查册工作，但查册表上只显示有抵押，没有说有二押……”

听罢张老板与中介方的讲述，徐律师分析道，这是一个“无巧不成戏”的僵局，起诉业主的债务人不拿到房款便不肯撤诉，而业主卖不了房便无法偿还欠款。

以目前的形势来看，房子无法达成交易，而业主张先生的经济能力也不足以偿还几十万的购房款，徐律师建议，小李可以直接走法律程序，到法院起诉张老板。

另外，中介方可能存在隐瞒房子有二押情况的嫌疑，小李也可以通过起诉中介，来维护自己的合法权益。

最后，徐律师总结道，买二手房现在是一个十分普遍的事情，但二手房交易过程的中坑却有千千万万个，所以我们在交易之前务必要多了解房产的交易流程和注意事项，通过查册将房子的产权情况了解清晰，尤其要关注房子有无被司法查封的情况。

另外，小编还特意为打算购置二手房的朋友们整理了一份终极防查封房宝典，看完省10年工资！

一般而言，业主发生欠债无法偿还，其房产可能就会被法院查封，“贴上封条，不准动用”！查封房不能买卖，不能住，解除查封之后才可以！

但部分不良卖家隐瞒被查封的情况，骗取定金甚至首付。

业主们都长个心眼，产调信息并非只有房屋中介才能获取，现在购房者只要“嘀”二代身份证就可自助查册了。住建委驻市政务中心、市不动产登记中心的档案利用窗口推出了不动产登记查册表自助查询服务；

只需将二代身份证放置查询机相应位置，输入相关信息后，即可获取打印的查册证明，全程仅需3分钟。广州市产权人可出具详细房屋状况证明；非产权人可出具房屋的自然状况证明。

1. 交易之前做产权查册。

2. 付钱给业主之前，务必做好网签，网签系统通常也会提示该物业是否被查封。

被查封的房子不可以单方面解除查封，在解封之前，该物业是不可以转移的（不可以过户或者其他任何操作）

1. 原则上，必须先了解查封原因，检查是否有轮候查封？

诉讼阶段的查封：只能等到期限届满就能解封！

执行阶段的查封：判决执行完成后，经当事人申请对房产予以解封！

2. 看看该物业是否值得购买，通常不建议购买；

3. 如果依然拟购买，应支付给业主的任何款项提前做好资金托管，确保房产证转移到买家名下才解冻资金才将款项给业主，如果超过一定时间无法解封，则需要及时解冻资金，将资金退还给买家如果申请同贷书，基本上银行会拒绝出同贷书的;

4. 解铃还须系铃人，与相关人士一起磋商解封事宜，通常来说查封的目的也是为了防止财产转移进行保全，只要解决查封原因，还是可以解封的，当然如果双方依然难以解决，则可能一直难以解封的，时间有可能耗费很久。

1. 原则上必须了解查封解封原因，判断继续交易风险；

2. 尽量资金托管，确保资金安全；

如果申请同贷书，部分银行需要调档查封函，以及解封函！

最后，小编想说

为了不让辛苦攒下的血汗钱打水漂

大家在买房付定金前

一定要对房屋“大起底”

查产权！查地址！查抵押！查业主！

综合：《律战行动》、南方房产等

来源：法拉理